Итоги 2015 года.

Наступил конец года — теперь можно подвести итоги. Год выдался сложным. Все мы, начиная с 2014 года стали беднее минимум в два раза из-за курсовой разницы. Покупательская способность рубля снизилась и каждый гражданин РФ ощутил это на себе. Потребительская инфляция существенно возросла, по личным ощущениям цены на продукты питания повысились на 30%. Из моей потребительской корзины больше всего подорожала рыба и фрукты — не менее чем на 50%.  Путешествовать стало труднее. Повысились в цены на билеты и на все остальное, так как все считается в валюте. Зарабатывать деньги стало сложнее. Легких денег стало меньше.  Но тем не менее массовых банкротств ни населения ни компаний не случилось. Все идет относительно плавно. В ближайшее время улучшений не предвидится.

Перестали работать многие стратегии дохода на рынке недвижимости. Стоимость квадратных метров, по ощущениям, подешевела в среднем на 15%, соответственно активы людей подешевели в 2,5 раза в долларовом выражении. Многие стройки встали, на некоторых объектах перенесли сроки сдачи. Теперь нужно более грамотно и осторожно подходить к вопросам инвестиций и не бояться пробовать новые способы инвестиций. Увеличилась налоговая нагрузка на объекты недвижимости, в частности налог на имущество. В этом году инвестиции в новостройки не принесли практически ничего, в некоторых случаях даже убытки. Покупательная способность населения упала, денег на рынке недвижимости стало меньше. Количество же новостроек и застройщиков  на рынке сократилось не сильно, по этому можно ожидать либо небольшого снижения либо стабилизации цен.

Фондовый рынок в этом году продемонстрировал рост в рублях, но все же в цены долларах продемонстрировали крах. Немного заработать в рублях все же удалось. В этом году появились возможность открыть индивидуальный инвестиционный счет (ИИС), который помог снизить налоговую нагрузку за счет НДФЛ и позволил показывать доход при продаже недвижимости. Надеюсь в ближайшее время все же увеличат максимальный размер взносов на него,  который сейчас составляет 400 тыс. рублей.

Этот год для меня в целом был не плохим. Надеюсь следующий год будет лучше и даст больше возможностей. Всем и в частности себе желаю удачного нового года!

Рубрика: Недвижимость, Способы заработка, Фондовый рынок | Метки: , , | Добавить комментарий

Получение земли ИЖС от государства: отсутствие результата

Уже 4 месяца я занимаюсь по этой теме. Результата пока нет. На данный момент отправлено 14 заявлений, ответы получены на 10 заявлений. На мое самое первое заявление, пришел ответ от прокуратуры области и копия письма с ответом от муниципалитета: «запрашиваемый участок был передан в безвозмездное пользование «облпотребсоюзу». Данный ответ меня не устроил и было снова написан запрос в прокуратуру на проверку законности данного ответа, жду результата.

Еще по одному заявлению был получен ответ что «границы испрашиваемого участка частично накладываются на границы другого участка». И это при том что на схеме кадастрового плана территории (КПТ) отсутствуют общие границы с данными участками. Этим ответом я естественно не удовлетворен и планирую написать запрос в прокуратуру. Хочется проверить эффективность работы местной прокуратуры.

По нескольким другим заявлениям ответа пока не поступало.

На этой неделе планирую отправить еще 3 новых заявления.

Рубрика: Недвижимость | Метки: , , | Добавить комментарий

Обзор сайта torgi.gov.ru

Пару лет назад решением правительства был определен официальный сайт для размещения информации о проводимых государственными органами торгах torgi.gov.ru. До этого органы государственной власти, такие как Росимущество а также муниципалитеты, размещали извещения о торгах на своих сайтах, спрятав в глубине необходимую информацию, что затрудняло поиск простым людям и участки уходили «своим». Или, что еще хуже, извещения размещались в печатном виде в местных газетенках с ограниченным тиражом, с невозможностью ознакомиться с данной информацией людям с улицы.

Теперь с вводом данного портала появилась возможность расширенного поиска информации по множеству критериям, практически по всем гос. организациям либо по конкретной территории. На данном портале находится сведения о проведении аукционов по продаже или аренде земельных участков, а также зданий и других объектов, принадлежащих гос. органам, на права пользования участками недр (например можно взять участок леса для вырубки), о проведении торгов по реализации имущества должника Росимуществом. С момента появления, данный сайт не отличался стабильностью — часто глючил и падал, не работали некоторые функции. Но сейчас всё нормально, поиск работает.

Clipboard01Одна из самых полезных функций портала torgi.gov.ru это возможность подписки на изменения по лотам опубликованных конкретным юридическим лицом. Например муниципалитет не очень часто публикует очень интересные для нас извещения об аукционах по аренде земельных участков, подписавшись на почту будут приходить уведомления и вовремя увидев это можно успеть собрать денег и подать заявку на участие. Сам являюсь подписчиком некоторых муниципалитетов. Также на сайте работает техподдержка по телефону 8-800 да и сам сайт развивается — появляются новые разделы и новые организации.

Минус портала заключается в том что это не площадка для проведения торгов и тут нельзя авторизоваться с помощью ЭЦП и участвовать в аукционах онлайн. Придется все равно переться по адресу указанному в извещении минимум два раза для подачи документов и непосредственного участия в торгах. Еще одним минусом является не своевременность публикации о изменении по лотам, например отмена торгов, а также результатов торгов. Но это относится скорее не к сайтам а к самим муниципалитетам, халатно исполняющих свои обязанности.

Рубрика: Интернет, Способы заработка | Метки: , , , | Добавить комментарий

Открытие ИИС в Сбербанке

С 2015 года наше государство дало нам еще один легальный способ снижения налоговой нагрузки для физических лиц — ИИС (индивидуальный инвестиционный счет). ИИС бывает двух типов. Суть первого типа заключается в том что можно получить налоговый вычет с налога на доходы физических лиц (НДФЛ), уплаченного государству, суть второго метода освобождение от налогов на доходы, полученные от торговли на ИИС.  Первый тип аналогичен получению вычета при покупке недвижимости, отличие лишь в том что покупать нужно не недвижимость а акции (или облигации). Годовая сумма инвестирования ИИС ограничена 400 тыс. рублей в год.

Для открытия ИИС в моем городе необходимо обратиться было в главный офис Сбербанка, узнал я об этом придя в другой крупный офис этого банка. Очередей никаких не было, оформление всех необходимых бумаг заняло менее получаса. Для открытия была необходима карточка или сберкнижка, к счастью я давно являюсь клиентом банка и у меня все было. Мне были выданы копии документов и карточка с ключами (которые до сих пор не потребовались), и кратко разъяснены тарифные планы и способы ввода/вывода денежных средств. Тарифы не самые низкие. Выбора практически нет. Мне был предложен тарифный план «самостоятельный» с комиссией 0,167% за торговые операции, что на мой взгляд довольно много и это минус Сбербанку. До этого пользовался брокерскими услугами ВТБ, у них значительно дешевле. Также взимается  плата 149р./мес за «депозитарное обслуживание, в случае если в месяце была хоть одна операция. Кроме того автоматически открывается второй «обычный» брокерский счет, на который нужно зачислять деньги за «депозитарное обслуживание» так как банк не может по какой-то причине. Это еще один минус Сбербанка.

Сроки зачисления денег — двое рабочих суток, что не есть быстро. Один из плюсов что ввести и вывести деньги можно через систему сбербанк-онлайн, а снять и внести наличные в любом банкомате в любое время суток. В процессе перевода денег на брокерский счет выяснилась возможность пополнения ИИС через кредитную карту!То есть возможно пользоваться некоторое время пользоваться кредитным плечем бесплатно. Торговля проходит через программу QUIK, как и у большинства других брокеров. Дивиденды можно выводить на лицевой или карточный счет, что тоже является для меня большим плюсом.

Резюмируя можно сказать что результатом остался доволен, за исключением конской комиссии и платой за депозитарное обслуживание начисляемой на другой брокерский счет.

Рубрика: Фондовый рынок | Метки: , , | Добавить комментарий

Получение земли ИЖС от государства: первые ответы

Прошло чуть меньше трех месяцев с момента изготовления первых схем расположения земельных участков и отправки заявлений на их согласование. Всего я отправил 8 заявлений в 2 разных муниципалитета. Результаты снова негативно — нейтральные.

На первые два заявления ответа так и не поступило. С учетом прошедших сроков написал на один из муниципалитетов заявление в местную прокуратуру, через официальный сайт, от которой пришел ответ что жалоба будет рассмотрена. Электронные обращения в прокуратуру как оказалось регистрируются, можно не ходить к ним лично и не испытывать неудобства с почтой а слать обращения на сайт.  На второе заявление, с пожалуй самым вкусным участком, жалобу не отправлял, решил немного подождать.

На третье заявление пришел ответ что моя схема «не соответствует проекту планировки территории». Изучив этот вопрос подробнее, понял что бодаться бесполезно, т.к. муниципалитет прав. Из этого отказа можно сделать вывод: не стоит соваться в кадастровые кварталы у которых существует проект планировки или проект межевания территории, подавать заявление можно только на не разграниченные участки.

На четвертое заявление пришел ответ что участок находится на территории другого муниципального образования. Так что это моя невнимательность и виноват я здесь сам. Попробую переслать заявление на адрес нужного мне муниципалитета.

По остальным заявлениям ответа пока не получил. Жду. Если не получу, отправлю заявление в прокуратуру. Параллельно отправил запросы на наличие у интересующих меня муниципалитетов земельных участков, свободных от прав третьих лиц. Ответы получил, на удивление, быстро — на балансе ничего нет.

Продолжу поиск интересных участков а также изготовление схем и их отправку. Все же надеюсь хотя бы на один положительный ответ.

 

Рубрика: Недвижимость | Метки: , , | Комментарии (3)

Что выгоднее аренда или ипотека в небольшом городе?

В интернете встречал много различных обзоров, повещенных сравнению выгодности аренды квартиры либо взятия ее в ипотеку. Правда эти обзоры ориентированы в основном на Москву или же другие крупные города. В регионах стоимость жилья намного меньше чем в Москве, поэтому его доступность намного выше. В этом обзоре постараюсь обрисовать ситуацию по стоимости аренды и ипотечных платежах за объект недвижимости в небольших городах на конкретном примере при текущей рыночной ситуации.

За объект недвижимости условно примем однокомнатную квартиру в современном кирпичном доме, со свежим ремонтом «под ключ», всей необходимой мебелью, бытовой техникой в сданном доме, площадью 38 м2. Стоимость такой квартиры примерно 2 миллиона. Снять в аренду аналогичную квартиру, в таком же состоянии и с теми же условиями можно за 10 тыс. рублей.

Стоимость ипотеки на максимально длинный срок (30 лет) составляет на данный момент 14% при первоначальном взносе 20%. Условно принимаем что покупатель может подтвердить свой доход и банк одобряет ему полную сумму кредита, а продавец согласился на схему с повышением цены в договоре и мы взяли в ипотеку всю сумму. При этом сумма ежемесячных выплат банку составит 23967 рублей. Примем инфляцию на рынке жилья (скорость с которой дорожает наша квартира) в размере 5% в год. Те же 5% примем за увеличение арендной платы в год. Так же примем что разницу в сумме платежа по ипотеке и арендного платежа мы инвестируем в самый надежный банк (Сбербанк) либо в самые надежные облигации под 8 % годовых.

Теперь посчитаем что мы будем иметь в сухом остатке через 30 лет:

В случае ипотеки сумма всех выплат составит 8 531 076 рублей, при этом мы будем иметь в собственности квартиру стоимостью 8 644 330 рублей. Итого финансовый результат за 30 лет составит 113254 рублей.

В случае аренды сумма всех выплат составит 4 622 089 рублей, при этом сумма полученная от инвестирования разницы составит 11 497 758 рублей. Итого финансовый результат за 30 лет составит 6 875 669 рублей.

Из этого можно сделать вывод что при текущих условиях выгоднее арендовать жилье чем покупать его в ипотеку. Конечно у своего жилья куча плюсов, например прописка и то что тебя никто внезапно «не попросит» освободить квартиру, но и есть ряд минусов это отсутствие мобильности и разнообразия в жилье.

 

Рубрика: Недвижимость | Метки: , , , | 1 комментарий

Как найти самый лучший вариант недвижимости через Авито

В настоящее время Авито является самой лучшей площадкой для поиска или продажи квартир благодаря нескольким факторам:

  • Во первых у этой площадки самая большая база объектов
  • Во вторых эта площадка самая посещаемая
  • В третьих у этой площадки хороший интерфейс с высоким быстродействием, с жестким баном спама, мусора и повторяющихся объявлений который не перестает улучшаться
  • В четвертых, в отличие от многих конкурентов у Авито большая география объявлений, поэтому из любой точки мира можно мониторить рынок жилья практически в любом городе РФ.
  • В пятых наличие расширений для браузера, делающих поиск в Авито еще удобнее (об одном из них речь пойдет ниже).

Итак на данной площадке огромное количество объявлений, большинство из которых дублируется, некоторые варианты дублируются по несколько десятков раз. Иногда существуют несколько уровней посредников которые дают объявление по более высокой цене чем посредники предыдущего уровня. Чтобы сделать выгодную покупку нам необходимо выйти на собственника, который продает интересующий нас объект, либо риэлтора первого уровня с которым собственник заключил договор, если не желает продавать сам.

Один из вариантов поиска собственников выбрать вкладку «частные в результатах поиска. Но данный метод не всегда эффективен.Clipboard02

 

Еще очень эффективным подспорьем в поиске объявлений от собственника является приложение «Sobnik» найти, его с помощью поисковых систем. Данное приложение помечает объявления собственников. Результат конечно не 100% но довольно высок.Clipboard02

 

 

 

 

Так же стоит обратить внимание на качество текста описания а также количество и качество фотографий. Эти параметры помогут определить собственника среди моря посредников.  Необходимо обратить внимание на наличие подробностей в тексте объявления, вмеру качественных фото. Напротив «продающий» текст и слишком качественные «постановочные» фото выдадут работу профессионального риэлтора. Фотографии, скопированные с других ресурсов, либо откровенно «левые» фотографии также говорят что продает не собственник.

Очень удобна функция поиска по карте Авито. Можно искать в определенном районе, по определенной цене и по ключевым словам (например «срочно»). Тут можно найти те объявления которые были даны на адреса соседних домов либо с неправильно написанным адресом дома (чтобы продвигать свои услуги площадка борется с повторной подачей объявлений путем бана повторов размещения одного и того же объекта).

Надеюсь моя информация оказалась полезной. Удачи в поиске!

 

Рубрика: Недвижимость | Метки: , , , | Комментарии (2)

Что из жилья можно купить в Тамбове на 1,5 млн. рублей

Столкнулся с поиском временного жилья для себя. В связи с тем что жилье необходимо временное, значит потом  его нужно будет быстро продать. При этом необходимо будет внести небольшие улучшения, чтобы его продать быстро, а главное по цене выше рынка. В связи с тем что готовых домов, не требующих вложений в данном ценовом сегменте нет, а квартиры в не заданных домах требуют ожидания их сдачи, решено сосредоточить поиски на квартирах во вторичке либо на только что сданной новостройке. Для более-менее комфортного проживания квартира должна быть площадью не менее 35 м2, не первый этаж и не выходящей на проезжую часть. Естественно нужно искать квартиру ниже рынка по «срочной» продаже у людей готовых торговаться.

Что мы можем позволить себе за 1,5 млн. руб., исходя из вышеперечисленных требований:

  • Однокомнатную  квартиру улучшенной планировки панельном 9-10 этажном доме конца 80-х начала 90-х годов, стоимость которых начинается от 1,35 млн. Посмотрел одну из них. Состояние оказалось печальной, требуется полная замена дверей, как межкомнатных так и входной а также окон, сантехники, обоев, потолка и напольных покрытий вообщем всего. Простой инвесторский ремонт с покупкой мебели и бытовой техники обойдется в 350 тыр. Плюсы этого варианта безусловно район, такие квартиры по привлекательной стоимость можно найти близко к центру или в местах с отличной инфраструкторой.
  • — 2х комнатная квартира в кирпичных домах 60-х и 70-х годов постройки,  площадь которых  40-46 метров, ценник начинается от 1300. Для этих типов квартир справедливо все то же что и для варианта выше, но дома старее, отсутвуют лифты, хуже с парковками, зато за одни и те же деньки мы получаем больше площади.
  • — Однокомнатная  квартира в сданной новостройке со свидетельством площадью не менее 35 метров. В этом варианте ситуация противоположна с предыдущими. Новый дом, отличная планировка, но высокая цена, и далекие от центра районы. Посмотрев несколько вариантов пришел к выводу, что ремонт можно сделать дешевле чем в предыдущих вариантах, за счет экономии на демонтаже, но к сожалению цены на этот вариант начинаются от 1,5 млн. рублей.

Стоимость всех этих вариантов, подвергшихся «инвесторскому» ремонту видится одинаковым. Поэтому нужно сосредоточить выбор на любом из этих вариантов. Чем я и займусь в последующие две недели. Либо вложу деньги во что-нибудь еще и перееду на съемное жилье.

Рубрика: Недвижимость | Метки: , , | Добавить комментарий

Как купить ликвидную квартиру в средней полосе


Покупая новую квартиру, неважно для чего (для сдачи в аренду или для собственного проживания), нужно сразу подумать о том легко ли ее можно будет продать. В современном мире жизнь идет настолько скоротечно что не стоит думать что в покупаемой квартире можно будет жить вечно. Также можно случайно «попасть» с квартирой и она может иметь скрытые неустранимые недостатки, которые могут заставить покинуть ее в скором времени. Возможно квартира станет тесной и захочется увеличить жилплощадь или возникнет желание построить дом своей мечты. В любом случае нужно будет думать о том как быстро и за какие деньги удастся реализовать свою квартиру.

В этом обзоре будет уделено внимание факторам ликвидности квартир, расположенных, в первую очередь, в средних провинциальных городах населением до полумиллиона человек. В мегаполисах же некоторые факторы ликвидности могут отличаться (например выбор этажа), но большинство из них все же актуально.

Самое главное качество квартиры это ее месторасположение. Тут очень важно обратить внимание на следующие факторы:

  • где она находится — район, его престижность и удаленность от центра
  • наличие остановок общественного транспорта и транспортная доступность
  • наличие школ, детских садов, парков, мест общественного отдыха и спортивных сооружений
  • наличие гипермаркетов и крупных сетевых магазинов
  • транспортная доступность для личного автомобиля, очень часто бывает район с городом связывает одна двухполосная дорога и выехать в часы пик становиться проблематично.
  • отсутствие химических, металлургических и прочих «грязных» производств.

Другая группа факторов непосредственно связана с качеством самого жилища рассмотрим подробнее эти факторы:

  • тип дома — самым качественным видом домов являются современные кирпичные или монолитно — кирпичные дома. Также можно рассмотреть современную панель. Мне лично нравятся качественные «сталинки», но я не думаю что они достаточно ликвидны. Парадокс но люди предпочитают старые панельные типовые хрущевки одной и той же площади сталинкам. Чего стоит избегать? В первую очередь жутким неликвидом являются двух-трех этажные кирпичные дома «барачного» типа (не путать со сталинками), также стоит избегать квартир в домах переделанных из бывших общежитий «коридорного» типа, а также старую панель которая стремительно теряет свою популярность.
  • метраж — как ни странно, самое ликвидным является небольшое жильё, но в тоже время хрущевки с маленькой кухней или сталинки с проходными комнатами и огромными коридорами это не лучший выбор. Для однокомнатных наиболее оптимальная площадь это 35-40 метров, но не в коем случае не 50. Для двушек оптимальная площадь составляет 52 — 62 метра. Для трешки оптимальны 65-80м2
  • планировка — не в коем случае не приемлемы комнаты с «нишей» для однушки. Также очень плохим вариантом являются узкие и длинные комнаты. Слишком большой (более 5 метров) и слишком маленький (менее 3 метров) тоже является не лучшим вариантом. Большой коридор(более 10 метров) и маленькая кухня (менее 7 метров) также снижают стоимость. Смежные и проходные комнаты тоже стоит исключить из поиска. Наиболее оптимальная планировка это «распашенка» — окна на разные стороны.
  • вид из окон — стоит избегать квартиры с видом на шумные проездные улицы не смотря на то что сначала кажется «вид» лучше чем во двор. Самый оптимальный вид это вид во двор, на детский садик или во двор.Clipboard01
  • этажность жома и конкретный этаж — самым оптимальным является этажность дома не более 10 этажей. В многоэтажных домах 14 и более резко снижается качество жизни с точки зрения шума и уменьшения личного пространства. Этажи стоит выбирать не первый, не второй, не последний и не 13-й. Наиболее востребованными являются 3-8-й этажи.
  • высота потолков — среди домов эконом-класса очень часто является нормой высота потолков 2,5 метра, что безусловно является мало, такие потолки «давят» и стоит обратить внимание на дома с высотой потока 2,6-2,7 метра.
  • расположение квартиры в доме — стоит избегать угловых и торцевых квартир
  • наличие качественного лифта — обязательно.
  • наличие большого количества парковочных мест

Надеюсь этот материал окажется полезен в выборе правильного жилья.

 

Рубрика: Недвижимость | Метки: , , | Добавить комментарий

Обзор сайта Skladchik.com

Случайно попал на данный сайт в прошлом году. И он безусловно стал для меня открытием 2014 года. Огромная куча инфопродуктов расположена в одном месте. Идея сайта гениальна. Каждый день создается несколько десятков тем в интересующих меня разделах, с предложением сложиться на инфоматериал того или иного автора. Люди («складчики») записываются в тему. Затем находится «организатор» который собирает взносы со складчиков, выкупает материал у автора и раздает его оплатившим.
Главная ценность этого ресурса в том что можно ознакомиться с материалами множества авторов и в случае ценности инфоматериала можно купить его у автора и получив необходимую поддержку. Ценного материала, продающегося в интернете очень мало. Большинство авторов создают курс который состоит из воды или общедоступной информации с интернета, а также рерайт информации курсов других авторов. Складчик же позволяет оценить материал за небольшую плату.
Также на ресурсе проводятся так называемые «авторские складчины» на которых авторы сами продают свой инфопродукт, очень часто с дальнейшей консультацией и сопровождением. Цены при этом гораздо демократичнее, т.к. не нужно вкладываться в рекламу и продюсирование. Сам я участвовал только в одной авторской складчине и результатом доволен.
Еще ресурс служит источником новостей о новинках в области инфоиндустрии, о популярных «темах» и «способах» заработка. С начала регистрации мной скачено и изучено несколько десятков инфопродуктов как имеющих некую ценность так и не имеющих.
После нескольких месяцев пребывания на сайте можно самому стать организатором, тем самым можно получать материалы из первых рук и пользоваться другими ништяками в виде обратной связи с авторами или членством в специальных группах. Также получив статус «член клуба» можно получать некое вознаграждение за организацию и проведение складчин. Правда существует ряд ограничений по количеству и суммам складчин а также огромная конкуренция с другими организаторами.
Минусом данного ресурса как для авторов так и складчиков является то что очень часто информация уходит в паблик (свободный досуп в интернете) и тема теряет свою актуальность из-за увеличившейся конкуренции.
Резюмируя вышесказанное можно отметить что ресурс является очень ценным и таких по ценности проектов в интернете очень немного.

Рубрика: Интернет | Метки: , , | Добавить комментарий